قیمت مسکن
قیمت آپارتمان در شهر تهران به عوامل متعددی بستگی دارد از جمله:
۱- تاثیر قیمت مصالح ساختمانی
افزایش دو برابری هزینه ساخت واحدهای مسکونی طی ۴سال منتهی به ۱۳۹۹ در شهر تهران، که در اثر بالا رفتن مصالح ساختمانی بوجود آمد. مثلا در میان متریال اصلی ساختمانی، گروه آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل، درب و پنجره طی چهار سال اخیر رشدی ۳۶۸ درصدی داشته است.
۲- دلالی در معاملات مسکن
از کسی پوشیده نیست که سوداگری و دلالی در هر پروسه معاملاتی فقط باعث افزایش قیمت تمام شده کالا برای مصرف کننده خواهد شد. خواه این کالا مسکن باشد یا سیب زمینی!
بزرگترین سوداگران در بازار مسکن کشورمان بانک ها هستند، در دنیا از ما به التفاوت خرید و فروش مسکن مالیات گرفته می شود و همین امر باعث عدم سوداگری در این بازارها می گردد. حتی زمانیکه دولت ها احساس می کنند باید کنترل شدیدی بر بازار مسکن داشته باشند نرخ مالیات مذکور را تا ۸۰ درصد نیز بالا می برند. این مکانیزم باعث می شود بخش عمده ای از عایدی سوداگری را مالیات بگیریم و انگیزه سوداگر را سلب نماییم، اگر این مکانیزم در بازارهای مسکن، طلا و ارز رخ دهد، سرمایه دار از انجام رفتارهای سوداگرانه منصرف می شود و سرمایه خود را در حوزه تولید به کار می گیرد.
۳- قیمت گذاری ملک بر اساس قیمت دلار
در اقتصاد ایران نه تنها قیمت کالای مصرفی، بلکه ارزش دارایی ها هم متناسب با قیمت دلار تعیین می گردد.
در برخی برهه های زمانی و با توجه به اوضاع سیاسی و اقتصادی کشور که بعضا باعث افزایش قیمت کاذب دلار میشود و در نتیجه تبعیت قیمت مسکن از نوسانات دلار، شکاف بین قیمت حقیقی مسکن و ارزش واقعی آن نسبت به قدرت خرید مصرف کننده افزایش می یابد.
جالب است بدانید که قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران در ابتدای دهه ۹۰ برابر با ۱۶۸۷ دلار بود که این رقم در مهر ماه سال ۹۹ به ۸۹۱ دلار رسید! یعنی کاهش ۴۷ درصدی قیمت دلاری مسکن!
۴- عملکرد بانکها در افزایش قیمت آپارتمان در تهران
همانطور که ذکر شد بانکها به صورت مستقیم و غیر مستقیم به افزایش قیمت مسکن دامن می‌زنند. بانکها به دو طریق می‌توانند در بازار مسکن دخالت کنند:
اول اینکه خودشان مستقیما بنگاه داری کنند که این کار را انجام می‌دهند، دوم از طریق دادن تسهیلات کلان به سرمایه داران برای سرمایه‌گذاری تا آنها بتوانند پول‌ها و سودهای موردنظر بانکها را پرداخت کنند.
در هر صورت شخصی که تسهیلات کلان دریافت می‌کند باید با درصدی بالاتر اصل و سود پول را به بانک برگرداند، به این علت آن سرمایه‌گذار هم راضی نخواهد شد که قیمت مسکن را کاهش دهد. تامین این سود به عهده بانک است و چه خود بانک و چه افرادی که از آن تسهیلات می‌گیرند باید آن را برگردانند و همین موضوع به افزایش قیمت مسکن دامن می‌زند.
فرمول نحوه محاسبه قیمت آپارتمان
در طبقات بالاتر از طبقه اول در شمال تهران بر اساس روش متداول در بنگاه های املاک:
بعنوان مثال به جهت محاسبه قیمت آپارتمان در یک برج ۱۴طبقه در شمال شهر تهران، با در نظر گرفتن قیمت پایه، به روش زیر محاسبه میکنیم:
قیمت طبقه اول یک واحد آپارتمان ۲۳۰ متری در یک برج ۱۳ طبقه، ۱۶ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان است.
بعد از طبقه اول، به ازای هر طبقه ۳ درصد بر قیمت تمام شده آپارتمان اضافه می‌گردد.
بر همین اساس، قیمت طبقات دوم تا یازدهم برج مذکور به این شرح قیمت گذاری میشود:
طبقه۲: متری ۷۲ میلیون
طبقه۳: متری ۷۴ میلیون
طبقه ۴: متری ۷۶ میلیون
طبقه ۵: متری ۷۸ میلیون
طبقه ۶: متری ۸۱ میلیون
طبقه :۷ متری ۸۳ میلیون
طبقه ۸: متری ۸۶میلیون
طبقه ۹: متری ۸۸ میلیون
طبقه ۱۰ : متری ۹۱ میلیون
طبقه ۱۱ : متری ۹۴ میلیون
طبقه ۱۲: متری ۹۶ میلیون
بنابراین در قیمتهای بالا و در شرایط برج نشینی، بین طبقه اول تا طبقه آخر تفاوت قیمت زیادی وجود دارد..