بررسی قوانین آپارتمان نشینی بر اساس قانون مدنی
واژه آپارتمان به یک واحد ساختمانی در یک ساختمان با طبقات متعدد گفته می شود که دارای کاربری مسکونی یا اداری هستند.
قوانین مربوطه به سکونت و کار در این واحدها از این قرار هستند:
ماده ۱ ـمالکیت در آپارتمان های مسکونی و اداری شامل مالکیت در بخش اختصاصی و بخشهای مشاع در ساختمان می باشد.
ماده ۲:قسمت های مشترک مذکور در قوانین آپارتمان نشینی عبارت است از بخشهایی از ساختمان، که مشاعات تلقی شده و حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نیست و به کلیه ساکنین به نسبت اختصاصی آنها تعلق دارد.
ماده۳:حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد،انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده۴:( اصلاحی ۱۱/۳/۱۳۷۶) حقوق و تعهدات هم چنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسبت است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان،به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند.پرداخت هزینه های مشترک اعم از این که ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است.
تبصره۱:(الحاقیه ۱۱/۳/۱۳۷۶) مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می کند.
تبصره۲: (الحاقیه ۱۱/۳/۱۳۷۶) در صورت توافق مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیر بنای اختصاصی ساختمان می باشد هزینه های مشترک،بر اساس نرخ معینی که به تصمیم مجمع عمومی ساختمان می رسد،حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد محاسبه می شود.
تبصره۳: (الحاقیه ۱۱/۳/۱۳۷۶) چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا با لکن یا تراس مجموعه به گونه ایی باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن باشد هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.
ماده۵:انواع شرکت های موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می شود،از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.
ماده۶:چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.
تبصره-نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت نامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است.مگر این که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.
ماده ۷ : هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب ، دارای مالکین متعدد باشد، مالکین یا قائم مقام قانونی آنها، مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند.
در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند ، رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتب خواهد بود. مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یک دفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده ۸ : در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون ، در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد ، مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند.
طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوطه و مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آئین نامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده ۹ : هریک از مالکین می توانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی ، عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند ، انجام دهد.
هیچ یک از مالکین حق ندارند ، بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در ، یا سر در ،یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهند.
ماده ۱۰: هر شخصی آپارتمانی را خریداری می نماید ، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد، مشاعاً سهیم می گردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد، که در این صورت باید مخارج آن را به همان نسبت بپردازد.
مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان با تاسیسات آن اقتضاء دارد ، یکجا انجام شود ، نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آئین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود ، هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است چشم پوشی نماید.
ماده ۱۱: مکرر-(الحاقی ۲/۱۱/۱۳۵۱ و اصلاحی ۱۷/۳/۱۳۵۹) در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک ، از طرف مدیر یا هیات مدیران وسیله اظهار نامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود.
هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه ، سهم بدهی خود را نپردازد ، مدیر یا هیات مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع –آب گرم – برق – گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید ،اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور طبق اظهار نامه ابلاغ شده ، اجرائیه صادر خواهد کرد.
عملیات اجرائی وفق مقررات اجرائی اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیات مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.
تبصره ۱ : (الحاقی ۱۱/۳/۱۳۷۶) در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ،ممکن یا موثر نباشد ، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضائی شکایت کنند، دادگاه ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از در یافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می شود ، محروم کنند و تا ۲ برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات ، موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد ، خواهد بود.
تبصره ۲: (الحاقی ۲/۱۱/۱۳۵۱ و اصلاحی ۱۷/۳/۱۳۵۹) رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیات مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضا نامه صدور اجرائیه گردد.
تبصره ۳ :(الحاقی ۲/۱۱/۱۳۵۱ و اصلاحی ۱۷/۳/۱۳۵۹) نظر مدیر یا هیات مدیران ، ظرف ده روز ، پس از ابلاغ اظهار نامه مالک ، در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان ، قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رای می دهد. این رای قطعی است.
در مواردی که طبق ماده فوق ، تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد ، دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد ، دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رای خواهد داد.
تبصره ۴- (الحاقی ۹/۴/۱۳۵۸و اصلاحی ۱۷/۳/۱۳۵۹)در صورتی که مالک یا استفاده کننده ، مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها ، مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها ،به عنوان جریمه می باشد.
ماده ۱۲: دولت مکلف است ظرف سه ماه ، پس از تصویب این قانون ، آئین نامه های اجرائی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا بگذارد.
ماده ۱۳: دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال ، اجاره ، رهن ، صلح ، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تائید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد ، از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران ، تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون ، در سند تنظیمی قید نمایند.
ماده ۱۴: در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری ، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ، ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی ، در تجدید بنای آن موافق نباشند ، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند ، می توانند بر اساس حکم دادگاه ، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده ، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه مخارجی که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.
در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان ، وزارت مسکن و شهر سازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره ، اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده، خواهد کرد.
تبصره ۱: مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان ،می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره۲ : چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکنند ، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه ،رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل ، با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.
ماده ۱۵: مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند . سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران کننده خسارات وارده می باشند.
قوانین مربوط به آپارتمان نشینی در ۱۵ مورد بیان گردید.
